Ley de vivienda en clave política

Cuba está discutiendo una Ley de Vivienda que cambia las reglas del juego con respecto a quién puede acceder a una casa, cómo se transmite, cómo se financia, y con qué se protege —o no— a quien vive alquilado.

Con un déficit superior a las 900 000 viviendas, y con más de un tercio del fondo habitacional en estado regular o malo, es innegable que el país necesita cambios urgentes en la política de viviendas, pero la pregunta es qué tipo de cambios, con qué lógica, y cómo se mueven las protecciones en medio de la actual situación.

La nueva normativa trae varios elementos positivos, y sería injusto no decirlos.

Uno de los más importantes es la eliminación de la confiscación de viviendas por salida definitiva del país. Por primera vez, los cubanos emigrados podrían conservar, heredar y transmitir sus propiedades sin perderlas por el hecho de establecer residencia permanente en el extranjero. Eso corrige una injusticia histórica y, además, reconoce la Cuba real, una nación donde la emigración es parte del tejido social.

El anteproyecto también permite a las personas naturales ser propietarias de hasta dos viviendas, sin contar la llamada “vivienda de descanso” —en playa, campo o montaña—, que podría poseerse de manera independiente. Esto, en la práctica, pone la ley más cerca de las dinámicas familiares actuales, que implican separaciones, recomposición de hogares, compras de inmuebles para alquilar o poner un negocio, entre otras.

La propuesta igualmente promete simplificar los procesos de transmisión. Se flexibilizan las reglas para venta, donación, permuta y herencia, y las viviendas de descanso tendrían iguales derechos de transmisión que las residenciales. En un país donde la gente pasa años «arreglando papeles» para poder tomar decisiones básicas, cualquier simplificación real es una buena noticia.

Otra gran novedad es que la ley introduce por primera vez la figura del financiamiento hipotecario. En teoría, permitiría a las familias adquirir o construir viviendas mediante créditos a largo plazo garantizados con el propio inmueble. Hasta ahora, las opciones han sido el ahorro personal, las remesas o la construcción progresiva, algo que dejaba a muchísimos cubanos imposibilitados a adquirir más de una casa por los altos precios en relación a los salarios.

Ese mecanismo, dice el texto, se complementaría con créditos bancarios tradicionales y subsidios estatales para sectores vulnerables, entre los que se incluyen, damnificados por desastres naturales, familias en hacinamiento, jóvenes en edad laboral, familias numerosas, adultos mayores, personas con discapacidad y víctimas de violencia doméstica.

Más allá de las posibilidades reales de implementación, que ahora mismo son escasas, estas novedades implican un reconocimiento de la dificultad de adquirir hoy una casa “al contado” y de que hay grupos para los que el mercado, por sí solo, no es solución.

Otro punto a tener en cuenta es que la vivienda de residencia familiar se protege ante cualquier caso de embargo, lo que impediría los desahucios a familias vulnerables. Aunque, claro, habrá que ver cómo se articula este principio con el financiamiento hipotecario, en caso de impagos.

El texto también permite el subarrendamiento de habitaciones con aprobación del propietario. Y acá de nuevo se legaliza y ordena algo que ya existe en la práctica.

Ahora, dicho todo eso, vienen las preguntas complejas.

La primera nota crítica está relacionada con las hipotecas. Aún no sabemos cuánto presta el banco, en qué moneda, y bajo qué requisitos. Recordemos que el precio de las viviendas ahora mismo tiene un valor referencial para el pago de impuestos por su compraventa y donación, y otro diferente y mucho más alto en el mercado real, que la mayoría de las veces funciona dolarizado.

Si el anteproyecto no establece un mecanismo claro y obligatorio de actualización periódica que acerque el valor formal del inmueble al valor real del mercado, entonces el financiamiento hipotecario nace torcido.

Pero hay algo más, para nadie es un secreto que los bancos cubanos están en crisis, y resulta difícil creer que en ese contexto puedan prestar las sumas necesarias para adquirir una casa.  Aquí no basta con decir “habrá hipoteca”, hay que aclarar cómo se tasa, con qué reglas, con qué límites de endeudamiento, en qué moneda operarán los créditos, qué pasa en caso de impago… Si no, será de esos tantos mecanismos que tenemos en papeles pero que en la práctica nunca se ejecutan.

Luego está el otro gran vacío del documento jurídico: el alquiler.

Aunque el anteproyecto amplía el mercado de alquiler y exige formalización contractual, hay un asunto notablemente austente, los derechos de los inquilinos. La norma no fija plazos mínimos de duración del contrato, ni límites a la subida del precio de la renta, ni términos obligatorios de preaviso para el desalojo, tan importante para que nadie se vea en la cale de un día al otro, y tampoco se incluyen causales para la terminación, ni impulsa un régimen de desahucio con garantías sociales.

Por tanto, el arrendador puede subir el precio abruptamente sin ningún tipo de frenos o sacar a los inquilinos de un día para otro. La permanencia en la vivienda queda esencialmente sujeta a lo que acuerden las partes, en una relación donde el inquilino casi siempre tendrá las de perder. Con el déficit habitacional que tenemos, eso no es un detalle simple que puede dejarse de lado, es más bien una puerta abierta a la especulación con necesidades básicas.

En Cuba cualquiera que haya estado alquilado sabe de lo que estoy hablando: precios que suben de un día para otro, desalojos que se avisan con días de anticipación, exigencias discriminatorias como no niños o mascotas, caseros que invaden la privacidad de sus inquilinos, entre muchas otras.

Otro riesgo importante es que el anteproyecto no incorpora una política específica frente a la vivienda desocupada. No se prevén impuestos adicionales para inmuebles vacíos, ni plazos máximos de ociosidad, ni incentivos u obligaciones para ponerlos en alquiler. Tampoco se establece un sistema de monitoreo que permita identificar y activar esas viviendas como parte de la oferta disponible.

El sentido común diría: «bueno, que el dueño decida». Pero con tanta gente necesitando dónde vivir, una casa vacía, además de un asunto privado, es también un problema público, porque añade presión adicional sobre los alquileres o sobre el hacinamiento. 

Por tanto, si la vivienda va a moverse cada vez más por mercado, entonces las reglas a este mercado son necesarias para poder garantizar el acceso a un bien elemental para una vida digna. Y creo que esa es la principal carencia del proyecto, se trata de un mero mecanismo técnico que no incorpora el carácter político, imprescindible cuando se está legislando sobre un derecho humano.

No debemos olvidar que al triunfo de la Revolución, la Ley de Reforma Urbana eliminó los alquileres e hizo propietarios a los cubanos de sus casas. Eso vino acompañado de construcción de vivienda social por parte del Estado. En aquel entonces, las casas no se podían comprar ni vender, ni alquilar. Por tanto, el mercado dejó de ser quien asignaba, y esta función pasó a manos del Estado, que lo hacía teniendo en cuenta la necesidad de la persona, sus méritos laborales, y digámoslo todo, también su fidelidad al sistema.

Este mecanismo, con sus luces y sombras —pues también potenció la corrupción y el favoritismo—, hizo propietarios a muchísimos cubanos de sus hogares. Sin embargo, con la crisis de los 90 el panorama cambió. Se empezó a reducir la construcción de viviendas, luego se reabrieron espacios para el alquiler, y más adelante se autorizó la compraventa de casas.

En los últimos años, el papel del Estado como garante de viviendas ha retrocedido a mínimos históricos. Y ese vacío ha sido llenado por la lógica mercantil. La solución no está en desconocer o volver prohibir ese mercado, sino regularlo, a la par de que se implementen políticas públicas para el incentivo y la construcción de vivienda social: planes maestros, cooperativismo, auto-construcción, rehabilitación, rescate y adaptación de técnicas constructivas tradicionales, entre otras

Y aquí es donde conviene mirar las soluciones que se han intentado dar en otros lugares, no para copiarlas mecánicamente, sino para aprovechar la experiencia con problemas nuevos que seguramente surgirán. Recordemos que en política el cambio de una variable, sin ajustes, puede desestabilizar muchísimos otros sectores.

En España, por ejemplo, en los últimos años se han aplicado herramientas para intervenir el mercado del alquiler, incluyendo límites a la actualización anual y mayores garantías para familias vulnerables ante desalojos. Además, incluso cuando el contrato de arrendamiento no está formalizado por escrito, si puede demostrarse la existencia de una relación arrendaticia —por ejemplo, mediante pagos acreditables— el inquilino queda protegido por la ley, lo que impide que el propietario lo desaloje arbitrariamente o sin causa legal.

En Brasil se han implementado instrumentos urbanísticos y fiscales —como impuestos progresivos— para presionar a que suelo ocioso o subutilizado se ponga en uso. No es que el Estado “confisque” porque sí, es que el sistema reconoce que la ciudad y la vivienda no pueden ser solo un activo financiero cuando hay déficit, porque entonces la especulación se come el derecho.

Y en México, aunque es un país federal y la regulación varía, su capital aprobó recientemente una medida que regula la subida de rentas estableciendo que los aumentos no pueden rebasar la inflación.

No podemos decir que estas medidas hayan garantizado el acceso pleno a la vivienda, pero son mecanismos que protegen, sobre todo a los inquilinos, que son el lado más débil en esa relación.

Si estas garantías están ausentes en el anteproyecto cubano, en un contexto donde se está abriendo la puerta a que sea el mercado el regulador de quién puede tener una casa y quién no, y en medio de un creciente déficit habitacional, pues la ley no servirá para garantizar más viviendas a más personas, sino para que quienes ya tengan los recursos pueden especular mejor con un recurso, que no es solo activo financiero y patrimonial sino un derecho. 

Hoy no sabemos con precisión cuántas personas se encuentran alquiladas en Cuba, ya sea porque migraron internamente buscando oportunidades, por desavenencias con sus familiares o deseos de independencia, por estudio… existen tantas razones como inquilinos. Tampoco sabemos cuántas personas hay en situación de calle. Para ellos, esta ley no les cambia demasiado la vida. Moderniza propiedad y transmisión, sí, pero deja sin protección a quien vive bajo la amenaza permanente de una subida de precio o un desalojo.

Si Cuba decide seguir definiéndose como un país socialista, entonces esa definición no puede quedarse en el plano simbólico ni en la retórica política. Tiene que expresarse con claridad en la arquitectura concreta de sus leyes.

Modernizar, flexibilizar, reconocer nuevas dinámicas familiares y económicas es necesario. Nadie discute que el país de 2026 no es el de 1988, cuando se promulgó la ley vigente. Pero actualizar no puede significar desproteger. Si el mercado va a tener un papel creciente en la asignación de la vivienda, entonces el Estado —sobre todo un Estado que se reivindica progresista— tiene la obligación de corregir sus fallas, contener sus abusos y blindar a quienes menos capacidad tienen de negociar en igualdad de condiciones.

Legislar en materia de vivienda no es regular cualquier mercancía, es legislar sobre un derecho humano, es decidir bajo qué condiciones una familia puede echar raíces, criar hijos, y envejecer con dignidad.

Si la nueva ley no coloca en el centro a quienes viven alquilados, a quienes sobreviven con salarios estatales insuficientes, a quienes no tienen acceso a remesas ni a capital inicial, entonces corre el riesgo de modernizar la propiedad sin democratizar el acceso.

La cuestión no radica en elegir entre Estado o mercado como si fueran polos absolutos, sino diseñar reglas que, aun reconociendo la existencia del mercado, impidan que la necesidad se convierta en oportunidad de especulación. Porque al final, la legitimidad de un proyecto político de izquierdas no se mide por cómo protege a quienes ya tienen, sino por cómo cuida a quienes, aún trabajando más, siguen teniendo menos.